Calcolatore Rendimento Immobile
Calcola in pochi secondi il ROI lordo e netto, il cashflow mensile e il break-even del tuo investimento immobiliare. Strumento online gratuito per proprietari italiani.
Come calcolare il rendimento di un immobile
Il rendimento immobiliare (o rental yield) è l'indicatore principale per valutare la redditività di un investimento in affitto. Si esprime come percentuale annua rispetto al capitale investito e permette di confrontare immobili diversi o alternative di investimento.
Esistono due misure complementari: il rendimento lordo, rapido da calcolare ma poco preciso, e il rendimento netto, che riflette la realtà economica dopo aver contabilizzato tutte le uscite.
Formula del ROI lordo (Gross Rental Yield)
Esempio: un appartamento da € 200.000 affittato a € 1.000/mese genera un ROI lordo del 6% (12.000 / 200.000 × 100). È un dato utile per il primo screening, ma non considera IMU, manutenzione, periodi di vacancy o il mutuo.
Formula del ROI netto (Net Rental Yield)
Il ROI netto è la misura più affidabile per decisioni di investimento. Considera la vacancy (mesi sfitti, mediamente 5-10% del tempo) e le spese operative. In Italia, le spese annuali tipiche per un bilocale vanno da € 2.000 a € 5.000 e includono IMU, spese condominiali, manutenzione e gestione.
Cashflow immobiliare: cos'è e perché è importante
Il cashflow misura la liquidità reale generata dall'immobile ogni mese. Un cashflow positivo indica che l'investimento si autofinanzia; un cashflow negativo (“negative cashflow”) richiede integrazione mensile con risorse proprie.
Molti investitori accettano temporaneamente un cashflow negativo se prevedono una significativa rivalutazione del capitale nel lungo periodo — tipico delle grandi città come Milano o Roma. Nelle città secondarie si punta invece a cashflow positivo fin dall'inizio.
Quale rendimento considerare buono per il mercato italiano?
< 3%
Basso
Tipico dei centri metropolitani premium. Punta sulla rivalutazione.
3–5%
Nella media
Standard per molte città italiane. Bilanciamento rischio/rendimento.
> 5%
Buono
Ottimo per mercati secondari e student housing. Alta redditività.
* Rendimento netto annuo. I valori si riferiscono al mercato residenziale italiano 2025–2026. Gli affitti brevi (Airbnb) possono superare il 8–10% ma con maggiore gestione.
Domande frequenti sul rendimento immobiliare
Cos'è il rendimento lordo di un immobile?
+
Il rendimento lordo (gross rental yield) è il rapporto tra l'affitto annuo e il prezzo di acquisto dell'immobile, espresso in percentuale. Si calcola così: (affitto mensile × 12) / prezzo × 100. Non tiene conto delle spese di gestione, IMU o periodi di vacancy.
Qual è la differenza tra rendimento lordo e netto?
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Il rendimento lordo non considera le spese, mentre il rendimento netto (net rental yield) sottrae le spese operative annuali (IMU, manutenzione, amministrazione, assicurazione, periodi sfitti) dal reddito da affitto, dando un quadro più realistico della redditività.
Qual è un buon rendimento per un immobile in Italia?
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In Italia, un rendimento lordo del 4-5% è considerato nella media, mentre sopra il 6% è considerato buono. Il rendimento netto è tipicamente 1-2 punti percentuali inferiore a quello lordo. I mercati secondari e le città universitarie possono offrire rendimenti superiori rispetto alle grandi metropoli.
Cos'è il cashflow immobiliare?
+
Il cashflow è la liquidità mensile/annuale che rimane dopo aver pagato tutte le spese operative e la rata del mutuo (se presente). Un cashflow positivo significa che l'immobile genera entrate nette; un cashflow negativo indica che stai integrando con risorse personali.
Come si calcola il break-even di un investimento immobiliare?
+
Il break-even è il numero di anni necessari a recuperare il capitale investito tramite il solo cashflow: prezzo / cashflow annuo. È un indicatore utile per confrontare investimenti alternativi, ma non considera la rivalutazione del capitale nel tempo.
Cosa si include nelle spese annuali dell'immobile?
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Le spese tipiche includono: IMU (per le seconde case), spese condominiali a carico del proprietario, manutenzione ordinaria e straordinaria, spese di gestione (agenzia o software), assicurazione, eventuale IRPEF sui canoni (cedolare secca o aliquota ordinaria) e spese legali.
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